건설사의 잇따른 부도사태의 가장 큰 원인으로 지목되고 있는 부동산 PF의 자기자본비율이 상향 조정된다.

금융위원회와 국토교통부는 14일 경제관계장관회의를 열고 PF 사업 안정성을 높이고 주택 공급을 활성화하기 위한 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 또 2028년까지 자기자본비율을 20% 수준까지 올리겠다고 밝혔다.

부동산 PF(Project Financing)는 대상 사업의 미래 수익성을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다.

선진국들도 부동산 PF가 있지만 한국과 다른 점이 있다.

선진국 디벨로퍼의 자기자본 비율은 30~40% 지만 한국은 3~5%에 그치고 있는데 디벨로퍼의 영세성 때문이다.

현재 부동산개발업법에 따른 디벨로퍼는 2400여개로 연 매출 100억원 이하가 95%를 차지한다.

시행사가 사업비의 3~5%만 부담해 영세 디벨로퍼가 난립하고 부실 투자가 성행한다는 지적에 따라 제도 개선은 자기자본 비율을 올리는 것에 초점을 맞췄다. 

개선안은 시행사의 자기자본 비율에 따라 대출 금융기관의 PF 대출 위험 가중치와 충당금을 차등 적용한다. 또한 자기자본 비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장은 PF 보증료를 할인해 주는 방안도 제시됐다.

토지주가 직접 사업에 현물을 출자할 수 있도록 유도하는 방안도 제시됐다.

PF 사업 토지비 비중은 20~40%인데 고금리 대출로 토지를 매입하면 금리 인상 등 대외변수에 취약하다. 

그 이유로 사업에 현물을 출자하면 이익실현 시점을 고려, 양도차익 과세·납부 이연을 적용해 토지주가 토지·건물을 현물출자하도록 유도한다.

사업성 평가도 강화한다. 시행사와 시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 뒤 대출하도록 개선한다.

또한 사업성 평가 기준과 절차를 마련해 전문평가기관 인증과 사업성 평가를 의무화한다.

개선안을 통해 정부는 자기자본 비율을 △2026년 10% △2027년 15% △2028년 20%로 끌어올려 리스크 감소·사업비 절감·분양가 인하 등의 효과를 기대하고 있다.