고액 자산가나 투자자가 아니더라도 주택을 사고 파는 일이 있다. 이때 접하게 되는 것이 바로 양도소득세. 현행 세법은 매매차익(처분가격 – 취득가격 등)에 대해 양도소득세(6% ~ 38%)를 내도록 하고 있다.

관심을 가져야 할 부분이 1세대 1주택 비과세규정. 한 주택을 소유하고 있는 세대가 2년 이상 보유한 주택(거래가액 9억원 이하)을 양도한 경우에는 비과세된다. 1세대1주택에 해당하는경우 9억원을 초과하는 주택이더라도 양도차익 중 9억을 초과하는 부분에 대한 양도차익에 대하여만 세금을 부담하게 된다.

이사 과정에서 일시적으로 2주택을 보유하는 경우가 많다. 종전 주택을 양도하기 전에 이사를 위해 새로운 주택을 먼저 취득하면서 일시적으로 '1세대 2주택'에 해당되게 된다. 이러한 경우에도 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우라면 비과세를 적용받을수 있다.

상속주택은 '1세대1주택'을 판단함에 있어에 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.
부모 봉양으로 인해 일시적으로 집 두채를 보유한 경우도 있다. 주택을 보유하고 있다가 집이 있는 60세 이상의 부모님과 같이 살기 위해 세대를 합친 경우다. 이런 경우 함께 살게된 날로부터 5년 이내에 양도한다면 2주택 세대이나 '1세대 1주택'으로 봐서 양도소득세 비과세규정을 적용받을 수 있다.

결혼과정에서도 2주택을 보유하는 경우가 있다. 집이 있는 배우자와 결혼할 경우 1세대 2주택이 될 수 있다. 또는 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인하면 '1세대 2주택'이 된다. 이런 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우 2주택 상태이나 '1세대 1주택' 으로 보아 양도소득세 비과세 규정이 적용된다.

'1세대 1주택 비과세'에 해당되지 않아 양도소득세를 신고 납부 해야하는 경우라면 이렇게 하면 된다. 보유기간을 최소한 1년 이상이 되도록 해 단기처분에 따른 40% 단일세율을 적용받는 것을 피해야 한다. 보유기간을 3년 이상으로 채워 장기보유특별공제를 적용받을 수 있도록 해야 한다.
이때 양도 및 취득의 시기는 계약시점이 아닌, 잔금일 또는 소유권 이전등기 접수일 중 빠른날이라는 것을 잊지 말아야 한다.
양도차익 계산시에는 취등록세 및 법무사수수료, 공인중개사 수수료, 대수선에 해당하는 주택수선비용이 공제되기에 주택거래시에는 증빙자료를 잘 챙겨두어야 한다.
양도소득세는 1년을 단위로 누진 합산 과세된다. 그리고 250만원 기본공제는 1년에 한번만 공제되기에 부동산 양도는 한해에 집중되지 않도록 처분시기를 분배해야 한다.