▲  엄정숙 부동산 전문 변호사
▲ 엄정숙 부동산 전문 변호사

임대차 계약이 해지됐지만 세입자가 집을 비워주지 않아 마음 고생을 앓고 있는 집주인이 있다.

조급할 수밖에 없다. 몇 달을 기다린 뒤 세입자 짐을 빼기 위해 자신의 아파트에 발을 들여 놓을 수도 있다.

이럴 경우 낭패를 볼 수 있다. '주거침입죄'로 경찰이 출동할 수 있기 때문이다.

법적인 절차를 밟지 않고 강제로 세입자를 내보냈다가는 오히려 집주인이 처벌을 받을 수도 있다.

이같은 상황에 직면한다면 우선 문자, 내용증명 등을 통해 임대차 계약 해지를 통보하고 차분하게 대처해야 한다.

'부동산 명도소송'을 진행한 뒤 법적으로 강제집행 절차를 밟아야 기간과 비용 손실을 줄일 수 있는 이유다.

명도소송이란 계약기간이 끝났지만 세입자가 부동산 인도를 거부할 때 건물을 넘겨받기 위해 제기하는 소송을 말한다.

대법원이 발표한 사법연감을 보면 2019년 한 해 동안 접수된 명도소송 사건은 3만6709건에 달했다. 2017년 3만5566건, 2018년 3만9400건 등 해마다 3만건을 넘는다.

그만큼 집주인과 세입자의 분쟁이 끊이지 않고 있다는 얘기다.

특히 세입자가 나가지 않는다고 해서 성급히 단전과 단수 조치를 취할 경우도 법적 처벌을 받을 수 있다.

임대차 기간이 끝난 뒤 세입자가 나가지 않아 단전 조치를 한 것이 '업무방해죄'에 해당한다고 판단한 사례가 있기 때문이다.

반면 상가 임대차기간이 만료됐지만, 보증금이 남아 있지 않은 상태에서 연체한 세입자에게 미리 예고를 한 다음 단전과 단수조치를 했다면 정당행위에 해당, 업무방해죄가 성립하지 않는다고 한 대법원 판결도 있다.

명도소송 시에는 당사자를 특정하는 일이 중요하다. 공동사업자가 있는지, 무단전대 한 사실이 있는지를 미리 확인해 소송에 대응해야 한다.

상가건물이나 토지의 일부인지 등 인도목적물을 특정하는 것도 중요하다. 목적물 특정이 정확하지 않은 경우 나중에 명도 강제집행을 하는 데 문제가 생길 수 있다.

■ 엄정숙 부동산 전문변호사 △경희대 법대 졸업 △서울지방변호사회 인권위원·서민대책특별위원 △서울시 법률상담위원 △서울시 전월세 보즘금 상담센터 위원 △대한변협 부동산 전문변호사 △공인중개사 △서울시 공익변호사단 △법도종합법률사무소 대표변호사 ⓒ 세이프타임즈

저작권자 © 누구나 안심하고 살 수 있는 세상을 만드는 언론 세이프타임즈 무단전재 및 재배포 금지