[세무칼럼] 3개월 비밀 알면 부동산 '증여세 희비' 갈린다
[세무칼럼] 3개월 비밀 알면 부동산 '증여세 희비' 갈린다
  • 변윤수 전문위원·세무사
  • 승인 2016.04.05 09:43
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▲ 변윤수 전문위원·세무사
▲ 변윤수 전문위원·세무사

부모로부터 부동산을 증여받는 경우가 있다. 세법은 증여당시 시가로 평가해 증여세를 신고하도록 하고 있다. 그러나 '시가'를 확인할 수 없는 경우는 '보충적 평가방법' 의한 가액으로 신고하도록 하고 있다.

증여부동산의 시가를 산정하기란 쉬운 일이 아니다. 명백하게 시가가 드러나는 경우를 제외하고는 대부분 세법상 보충적 평가방법에 따라 토지 및 주택은 공시지가와 개별(공동)주택가격, 주택 외 건물은 국세청 기준시가로 평가한다.

급한 사정으로 증여일로부터 3개월 이내에 부동산을 담보로 대출을 받게 될 경우는 어떨까. 세무서는 세법이 정하는 바에 따라 당해 금융기관이 담보물을 감정해 평가한 가액을 증여재산의 시가로 보고 증여세(가산세 포함)를 추징한다.

증여일 전후 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 시가로 보도록 세법은 규정하고 있다. 따라서 증여세 세무상식을 알고 증여일로부터 3개월이 경과한 시점에 대출을 실행한다면 뜻밖의 증여세 추징은 피할 수 있다.

부모가 성인 자녀에게 증여세 없이 증여할 수 있는 금액은 10년간 5000만원 뿐이다. 따라서 거주하고 있는 주택이외에 투자목적으로 보유하고 있던 주택 1채를 자녀에게 증여하려 해도 증여세(10%~50%)가 만만치 않기에 전세보증금이나 대출금을 함께 증여하는 부담부 증여를 하는 경우가 종종 있다.

이 경우 부모는 자녀에게 떠넘긴 채무(전세보증금,대출금) 분에 대해 양도소득세를 신고해야 한다. 채무를 자녀에게 이관했다는 것은 유상으로 처분한 것과 경제적 실질이 같기에 양도소득세 과세대상거래가 된다. 따라서 증여일의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세신고를 하고, 3개월 이내에 증여세신고를 해야 한다.

부모로부터 증여받은 부동산을 증여일로부터 5년 이내에 처분한다면 당초 부모가 취득한 가액을 기준으로 양도소득세를 계산해 부담하는 이월과세가 적용된다.

대부분의 경우 이러한 이월과세를 적용받는 경우 총 부담세액이 커지게 돼 증여받은 부동산은 가급적 증여일로부터 5년을 경과해 처분하는 것을 고려해야 한다.

국세청은 부담부 증여재산과 관련된 채무의 상환 등을 사후적으로 수년간 관리하고 있다. 따라서 부담부 증여후 자녀에게 넘어간 채무를 단기간 내에 갚아준다면 그것은 또 다른 증여행위가 돼 국세청으로부터 증여세를 추징당할 수 있다.

단순하게 생각되는 재산권행사도 다양한 세금관련 변수가 생길 수 있다. 사전에 세무전문가와 상의하는 것이 절세의 지름길이다.

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